Immobilienkauf

I. Worauf sollte im Immobilienkaufvertrag geachtet werden?

Herzstück eines jeden Immobilienkaufvertrags ist die Vereinbarung der Parteien über die Hauptleistungspflichten, also über den Verkauf einer bestimmten Immobilie zu einem bestimmten Kaufpreis. Die adäquate Höhe eines Kaufpreises lässt sich auf verschiedene Art und Weise ermitteln. Letztlich ist die Preisfindung jedoch Gegenstand freier Verhandlungen.
Auch fernab der vertraglichen Hauptleistungen besteht beim Kauf einer Immobilie jedoch nicht selten ein individueller Regelungsbedarf. Auch angesichts der erheblichen wirtschaftlichen Bedeutung, die einem Immobilienkaufvertrag regelmäßig zukommt, ist es daher häufig ratsam, den Entwurf eines Grundstückskaufvertrags vor der notariellen Beurkundung anwaltlich prüfen zu lassen, um auf diesem Wege noch rechtzeitig Einfluss auf den Vertragstext nehmen und späteren Streitigkeiten hierdurch vorbeugen zu können.

1. Worauf sollte der Käufer achten?

Bestehen auf Seiten des Käufers bestimmte Erwartungen an die Beschaffenheit der Immobilie (z.B. Baujahr, Trockenheit des Kellers), so ist dem Käufer zu empfehlen, solche Erwartungen in Gestalt von Beschaffenheitsvereinbarungen in die notarielle Urkunde mitaufnehmen zu lassen. Anderenfalls läuft er Gefahr, keine Gewährleistungsrechte gegen den Verkäufer geltend machen zu können, sofern der Zustand der Immobilie von den Erwartungen des Käufers tatsächlich abweichen sollte.

2. Worauf sollte der Verkäufer achten?

Aus der Sicht des Verkäufers ist demgegenüber Vorsicht geboten, sofern es um die Aufnahme von Zusicherungen in Bezug auf den Zustand der Immobilie in die notarielle Urkunde geht. Denn erfolgen Angaben vorschnell ohne gesicherte Erkenntnisgrundlage und stellen sie sich im Nachhinein als falsch heraus, könnte dies als „Erklärung ins Blaue hinein“ und mithin als eine arglistige Täuschung gewertet werden. Der Verkäufer kann sich in diesem Fall auf einen vereinbarten Haftungsausschluss für Sachmängel nicht berufen und macht sich gegenüber dem Käufer auch im Übrigen potenziell schadensersatzpflichtig.

3. Worauf sollten beide Parteien achten?

Für beide Parteien gleichermaßen wichtig ist die Vermeidung ungesicherter Vorleistungen. Durch die notarielle Vertragsgestaltung sollte sichergestellt sein, dass der Verkäufer Eigentum und Besitz an der Immobilie nicht verliert, ohne dass der Käufer im Gegenzug hierfür auch tatsächlich den vereinbarten Kaufpreis an ihn zahlt. Umgekehrt liegt es im Interesse des Käufers, den Kaufpreis nur dann in die Sphäre des Verkäufers zu zahlen, wenn zugleich sichergestellt ist, dass er im Gegenzug auch tatsächlich lastenfreier Eigentümer der Immobilie werden kann.

II. Wann haftet der Verkäufer auf Gewährleistung?

Was die Haftung des Verkäufers wegen vorhandener Mängel der Immobilie anbelangt, ist grundlegend zwischen dem Verkauf von „neuen Immobilien“ und „gebrauchten Immobilien“ zu unterscheiden:

1. Haftung bei „neuen Immobilien“?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes haftet der Veräußerer dem Erwerber beim Verkauf eines neu errichteten oder eines aufgrund Sanierung so zu behandelnden Gebäudes wie ein Werkunternehmer aus werkrechtlicher Gewährleistung. Dies soll unabhängig davon gelten, ob das Bauwerk bei Abschluss des notariellen Vertrags bereits fertig gestellt war oder nicht und ob die Vertragsparteien sich im Rahmen der notariellen Urkunde als „Verkäufer“ und „Käufer“ bezeichnet haben (BGH, Urt. v. 09.01.2003 – VII ZR 408/01). Ein wirksamer vertraglicher Haftungsausschluss kommt in diesen Fällen allenfalls dann in Betracht, wenn der Erwerber über die einschneidenden Rechtsfolgen eines solchen Gewährleistungsausschlusses ausführlich durch den Notar belehrt wurde (BGH, Urt. v. 08.03.2007 – VII ZR 130/05).

2. Haftung bei „gebrauchten Immobilien“?

Demgegenüber enthalten Immobilienkaufverträge über „gebrauchte Immobilien“ regelmäßig einen allgemeinen Ausschluss der Sachmängelhaftung, der auch ohne ausführliche Belehrung durch den Notar wirksam sein kann. Aus diesem Grunde können Mängelrechte des Käufers oftmals nur in besonders gelagerten Fällen geltend gemacht werden, beispielsweise wenn der Verkäufer vorhandene Mängel der Immobilie arglistig verschwiegen hat, eine Garantie für bestimmte Beschaffenheiten der Immobilie übernommen hat oder zwischen den Vertragsparteien zumindest konkrete Beschaffenheitsvereinbarungen getroffen worden sind.

Ein arglistiges Verschweigen von Mängeln kann dabei auch darin zu sehen sein, dass der Verkäufer ohne gesicherte Erkenntnisgrundlage den Zustand der Immobilie durch „Erklärungen ins Blaue hinein“ angepriesen hat und sich seine Angaben im Nachhinein als falsch herausstellen.

Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urt. v. 06.11.2015 – V ZR 78/14) können Beschaffenheitsvereinbarungen beim Immobilienkauf grundsätzlich nur dadurch wirksam zustande kommen, dass sie in die notarielle Vertragsurkunde mitaufgenommen werden. Beispielsweise stehen dem Käufer aufgrund bloßer Angaben zu Eigenschaften der Immobilie im Rahmen eines Maklerexposés, die dann aber keinen Niederschlag in der notariellen Urkunde finden, gegen den Verkäufer in der Regel also keine Rechte zu.

III. Welche Mängelrechte stehen dem Käufer beim Immobilienkauf zu?

Stehen dem Käufer Gewährleistungsrechte zu, für die ein vertraglicher Haftungsausschluss nicht eingreift, kann er gegen den Verkäufer vorrangig einen Anspruch auf Nacherfüllung geltend machen. Der Verkäufer hat die bestehenden Mängel dann zu beseitigen und die ihm hierdurch entstehenden Kosten selbst zu tragen.

Ist eine Mangelbeseitigung unmöglich oder der Verkäufer zu einer Nacherfüllung nicht bereit oder hat der Verkäufer die fraglichen Mängel sogar arglistig verschwiegen, hat der Käufer weitergehende Rechte: Der Käufer kann dann entweder den Kaufpreis mindern und am Vertrag festhalten oder sich durch einen Rücktritt vom gesamten Vertrag lösen und den gezahlten Kaufpreis vollständig zurückfordern. Im letzteren Fall hat der Käufer dem Verkäufer seinerseits allerdings auch die Immobilie zurückzugewähren. In beiden vorgenannten Fällen kommen auch Schadensersatzansprüche des Käufers gegen den Verkäufer in Betracht.

Der konkrete Umfang der in Betracht kommenden Rechte und Ansprüche des Käufers ist dabei stets eine Frage des Einzelfalls.

IV. Der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht – was kann ich tun?

Zahlt der Käufer den Kaufpreis trotz Fälligkeit nicht, kann der Verkäufer am Vertrag festhalten und auf eine Zahlung des Kaufpreises drängen oder sich durch einen Rücktritt vom Vertrag lösen, beispielsweise um die Immobilie nachfolgend anderweitig zu veräußern.

1. Beitreibung des Kaufpreises

Der Verkäufer hat bei ausstehender Kaufpreiszahlung einerseits die Möglichkeit, den Käufer auf Zahlung in Anspruch zu nehmen und den Kaufpreis notfalls im Wege der Zwangsvollstreckung einzuziehen. Sofern sich der Käufer im Rahmen des notariellen Grundstückskaufvertrags der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat, ist der Verkäufer hierzu nicht einmal darauf angewiesen, einen gerichtlichen Rechtsstreit gegen den Käufer zu führen, um ein Urteil zu erstreiten. Vielmehr kann der Verkäufer die Zwangsvollstreckung wegen der Kaufpreisforderung direkt aufgrund der vollstreckbaren Ausfertigung der notariellen Vertragsurkunde betreiben. Insoweit kann er beispielsweise einen Gerichtsvollzieher beauftragen oder eine Lohn- oder Kontopfändung zum Nachteil des Käufers erwirken, um den geschuldeten Kaufpreis mit Zwang einzuziehen.

2. Rücktritt vom Kaufvertrag

Der Verkäufer hat aber auch die Möglichkeit, dem Käufer nochmals eine angemessene Frist zur Zahlung des fälligen Kaufpreises zu setzen und im Falle eines ergebnislosen Fristablaufs vom Kaufvertrag zurückzutreten. Der Verkäufer ist in der Folge dann nicht mehr verpflichtet, dem Käufer das Eigentum und den Besitz an der Immobilie zu verschaffen. Sollte der Verkäufer die ihm obliegenden Leistungen bereits teilweise oder vollständig erbracht haben, stehen dem Verkäufer insoweit Rückforderungsrechte zu. Umgekehrt ist auch der Käufer nach einem Rücktritt vom Vertrag nicht mehr dazu verpflichtet, den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Sollten dem Verkäufer durch die Nichtzahlung des Kaufpreises trotz Fälligkeit konkrete Vermögensnachteile entstanden sein, ist der Käufer dem Verkäufer aber unter Umständen zum Schadensersatz verpflichtet.